Es conveniente acudir a varias entidades financieras para obtener la información acerca de las condiciones económicas que ofrecen en función de la cuantía que usted desea solicitar, plazos de amortización, etcétera y condiciones profesionales y económicas de los solicitantes. En este sentido es frecuente que su banco de toda la vida le haga una oferta interesante, si bien es conveniente conocer varias ofertas a comparar y escoger lógicamente la más ventajosa.

Esta información se obtiene por medio del folleto informativo que las entidades de crédito ponen a disposición de los clientes y que tiene mero carácter informativo, si bien ha de tener un contenido mínimo:

- Denominación comercial del préstamo y cuantía máxima respecto al valor de tasación de la vivienda hipotecada.

- El plazo del préstamo: duración total, la periodicidad de las cuotas y la forma de amortización.

- Tipo de interés, si es variable el tipo de referencia y el plazo de revisión.

- Comisiones: de apertura, de amortización total o parcial y otras.

- Gastos a cargo del comprador que contrae la hipoteca, así como impuestos y aranceles.

En este sentido es importante que busque la oferta más adecuada teniendo en cuenta diversos factores como son:

1.- Situación económica personal y tasación de la vivienda.

2.- Tipo fijo /tipo variable.

3.- Plazo de amortización.

4.- Índices de referencia.

5.- Gastos y Comisiones.

1.- Situación económica personal y tasación de la vivienda.

La concesión del préstamo por parte de la entidad bancaria está condicionada por la capacidad económica del solicitante, su situación profesional (contrato de trabajo indefinido, profesional, autónomo...), garantías adicionales que puedan prestarse como avales, etcétera.

De otro lado, la entidad bancaria atiende a la valoración de la vivienda que va a hipotecarse, que será determinada por la correspondiente tasación pericial que vaya a realizar la propia entidad bancaria, atendiendo al emplazamiento de la vivienda, localización en la ciudad, su carácter de nueva o de segunda mano, interior o exterior, metros cuadrados, servicios comunes (piscinas, jardines...), etc.

Debe saber que el importe del préstamo suele tener como límite el 80% del valor de tasación, si bien existen entidades que lo amplían hasta el 100% al igual que en otras ocasiones por las circunstancias personales no se concede más del 70%. En cualquier caso es política del Banco.

Recuerde que el importe anual del préstamo a devolver es conveniente que no exceda del 30% de los ingresos personales o familiares.

2.- Tipo fijo /tipo variable.

A continuación le exponemos una comparativa en la que puede apreciar brevemente las diferencias del crédito atendiendo al tipo de interés por el que opte, si bien debe saber que actualmente la oferta más interesante se articula en torno al tipo de interés variable.

Fijo
El interés permanece constante
Si los tipos suben, no se altera la cuota
No puede beneficiarse de los descensos de los tipos

Variable
El interés varía periódicamente
Permite beneficiarse de la bajada de tipos
Lo mismo que recoge las bajadas de tipos recoge las subidas

Mixto
Combina un periodo de tipo fijo con otro variable
Tiene un periodo más estable al principio
Riesgo de que, en el periodo de interés fijo, lo tipos bajen en el mercado y no pueda beneficiarse en ese momento

Cuota fija
Siempre paga lo mismo. Si los tipos suben o bajan lo que varía es el plazo
La cuota no varía
Incertidumbre sobre el plazo de amortización.

3.- Amortización. Plazos y cuotas.

El plazo de amortización determina el tiempo para la total devolución del préstamo con sus intereses. Su estimación conviene hacerla, no de modo aislado, sino teniendo en cuenta otros factores especialmente el tipo de interés a abonar y el consiguiente encarecimiento del préstamo.

De otro lado debe valorar la periodicidad de las cuotas, es decir, el intervalo entre pago y pago. Lo más habitual es que tengan carácter mensual.

En cualquier caso siempre es posible la cancelación parcial del préstamo, adelantando el pago de cuotas, así como la cancelación total anticipada, liquidando el importe pendiente del crédito, si bien en este supuesto conviene tener en cuenta las comisiones que los bancos suelen fijar para hacerlas efectivas.

En cuanto a la cuota de amortización, caben diversas modalidades, en función de la parte de capital a amortizar y el correspondiente interés.

4.- Índices de referencia.

En el ámbito de los préstamos de interés variable existen diferentes tipos de referencia que se suelen utilizar para el cálculo de los tipos en los sucesivos periodos.

Actualmente el índice más utilizado es el EURIBOR, equivalente al MIBOR en Europa.

MIBOR, el tipo de interés medio del mercado interbancario de Madrid, para depósitos a plazo de un año. Existe también el MIBOR para depósitos a plazo de seis meses, de tres meses..., pero estos son menos utilizados. Se trata de un tipo de interés que fluctúa continuamente.

Además existen otros tipos de referencia como pueden ser el TAR, (tipo activo de referencia de la Confederación Española de Cajas de Ahorro), CECA, (determinado mensualmente, es un tipo más lento en su fluctuación), o el tipo de referencia (tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre).

5.- Gastos y comisiones.

Durante la fase preparatoria del préstamo hipotecario, suelen surgir gastos, como la tasación de la finca que se va a hipotecar, informes sobre la situación registral de la misma (si existen otras hipotecas o embargos, por ejemplo), etcétera, que el comprador deberá abonar con independencia de que llegue a formalizarse el préstamo. Tales gastos deben estar contemplados en el folleto informativo.

Es muy frecuente que el capital del banco se pague, total o parcialmente, antes de lo acordado. En tales casos debe saber, que la entidad bancaria cobra una comisión de amortización anticipada, si sólo se amortiza parte del préstamo; o comisión de cancelación si se amortiza el total del mismo. Se distinguen los préstamos:

- A interés variable: en los que la Ley establece que la comisión de amortización no pueda ser superior al 1% del capital amortizado.

- A interés fijo: donde no hay límite legal establecido, por lo que la comisión suele ser más elevada.

GESTIONES Y FORMALIDADES. LA OFERTA VINCULANTE

Busque la oferta más adecuada teniendo en cuenta factores como su situación económica, tasación de la vivienda, tipo de interés (fijo o variable), plazo de amortización, índices de referencia (Euribor), comisiones bancarias, gastos de gestión, etc.

Contraste la oferta de diversas entidades financieras. Los datos referidos a las mismas deben contenerse en un folleto informativo.

Solicite a cada una de las entidades que le presente una oferta de las condiciones de la hipoteca. Esta oferta se denomina "oferta vinculante" y tendrá una validez de 10 días. Con ella, el Banco o Caja está obligado a mantener las condiciones ofertadas y usted podrá exigir que se transforme en su hipoteca definitiva.

Realizado por la entidad bancaria el estudio oportuno, debe notificar al cliente su decisión de conceder o denegar el préstamo. En el primer supuesto viene obligada a entregar una oferta vinculante por escrito al prestatario, que contendrá las condiciones financieras del contrato y el derecho que tiene a examinar el proyecto de escritura en la Notaría, durante los tres días anteriores a la firma.

La duración de la oferta vinculante, salvo que medien circunstancias extraordinarias, será al menos de diez días. Si en esos 10 días se toma la decisión de contratar así se aceptará por escrito.

Ahora bien, no olvide que solicitada en forma la hipoteca a la entidad y realizada por ésta gestiones tales como la tasación hipotecaria, se asume la obligación de abonarla. Generalmente en ese momento la entidad ya ha obtenido del cliente la correspondiente provisión de fondos para ir atendiendo tales gastos a cuenta de lo que será la minuta definitiva.

Uno de los requisitos adicionales de la formalización del crédito hipotecario es la exigencia por parte de las entidades bancarias de contratar un seguro de incendios, que generalmente se suele ampliar a un Multirriesgo de hogar.

La hipoteca deberá elevarse a escritura pública ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad, pues solo a partir de ese momento tiene lugar su constitución.

Si la hipoteca se contrae a raíz de la compra de vivienda, generalmente se hace coincidir el momento de la firma de ambas escrituras, procediéndose a cancelar la hipoteca previa que tuviera la finca. En el acto intervienen por tanto el vendedor, el comprador, así como el representante de la entidad bancaria con quien va a contraerse la hipoteca así como, en su caso, el representante de la antigua entidad cuya hipoteca vaya a cancelarse.

GASTOS, INTERESES Y COMISIONES

De acuerdo a lo indicado en el punto primero del préstamo hipotecario, respecto a las comisiones de apertura, cancelación total o parcial, subrogación..., debe tener en cuenta que todas las entidades de crédito pueden establecer libremente sus tarifas y comisiones repercutibles a la clientela por operaciones y servicios realizados, de acuerdo a los siguientes requisitos:

- Las tarifas tratarán de las operaciones que la entidad bancaria realiza habitualmente, pudiendo excluirse de las tarifas aquellas que tengan carácter excepcional.

- Las tarifas deben recogerse en un folleto redactado de forma clara, concreta y comprensible.

- Tales folletos se remitirán por duplicado, con todas sus hojas numeradas y selladas, al Banco de España. El Banco debe comprobar que cumplen los requisitos legales, entendiéndose conforme a dichas tarifas, si no se pronuncia en un plazo de 15 días manifestando alguna pega o recomendación a la entidad bancaria.

Para consultar la existencia y autorización de estas comisiones basta solicitar a la Entidad Bancaria el folleto publicitario; en él deberán constar las siglas R.B.E., es decir, registrado en el Banco de España.

También puede comprobar la existencia de dichas comisiones en el propio Banco de España, donde se hayan depositadas.

- Además la entidad bancaria podrá confeccionar folletos parciales que agrupen comisiones de los servicios más usuales de los clientes, que igualmente debe remitir al Banco de España.

- Posteriormente la entidad bancaria, en su tablón de anuncios a la vista del público, debe hacer referencia a la existencia y disponibilidad de los folletos donde constan las tarifas así como de las modificaciones que pudieran sufrir los tipos de interés y comisiones en los contratos de duración indefinida.

- No se tarifara servicios efectivamente no prestados, o servicios no aceptados o solicitados por el cliente.

- Las entidades no podrán cargar al solicitante del préstamo cantidades superiores a las que se deriven de las tarifas, salvo que se tratara de comisiones simplemente indicativas.

CAMBIO DE ALGÚN ASPECTO DE LA HIPOTECA. TRASLADO DE LA HIPOTECA A OTRO BANCO

1.- CAMBIO DE ALGÚN ASPECTO DE LA HIPOTECA

Se pueden introducir modificaciones en las condiciones contenidas en el préstamo hipotecario inicialmente pactado. Generalmente suelen consistir en aplicar un tipo de interés inferior o cambiar sus reglas de cálculo, modificación del plazo pactado... En muchos casos se utiliza para modificar préstamos con un interés fijo a variable, o bien en los préstamos a tipo variable, para cambiar la referencia (CECA, MIBOR ...).

El procedimiento consiste en el otorgamiento de escritura pública notarial, en la que se recogen los pactos modificativos y que tendrá acceso al Registro de la Propiedad, si bien en ocasiones si únicamente se minora el tipo de interés las entidades bancarias no proceden a modificar esas condiciones en el Registro sino que lo documentan mediante el correspondiente contrato privado entre partes.

Estas gestiones pueden ser realizadas por el propio interesado si bien en la práctica es frecuente que sean las entidades bancarias concedentes del préstamo hipotecario las que gestionen la inscripción en el Registro de la Propiedad, asumiendo los interesados los costes de dicha intervención.

Los gastos son inferiores a los de la subrogación. Las comisiones bancarias suelen estar entorno al 0,5%, aunque algunas entidades las fijan en el 1%.

2.- TRASLADO DE LA HIPOTECA A OTRO BANCO

Mediante esta operación se opta por cambiar de banco o caja cuando otra entidad ofrece mejores condiciones económicas y nuestra entidad no es capaz o se niega a igualarlas introduciendo una novación en su hipoteca.

Por tanto, la decisión personal depende de valorar los costes que puedan derivarse de la subrogación, teniendo en cuenta los beneficios económicos que van a obtenerse con las nuevas condiciones pactadas. En concreto la bajada de los tipos suele ser por encima de los tres puntos.

La nueva entidad entrega al deudor una oferta vinculante en la que constan las condiciones financieras (mejoradas) del préstamo hipotecario, con vigencia de 10 días. Aceptada la oferta, la nueva entidad requerirá a la entidad primera para que en siete días le remita certificación del importe del débito pendiente del préstamo hipotecario.

Si la entidad acreedora requerida cumple y entrega la mencionada certificación, puede aún evitar y paralizar la subrogación si procede a formalizar con su deudor la novación modificativa del crédito hipotecario en las mismas o mejores condiciones.

Llevada a cabo la subrogación la nueva entidad abonará el importe del crédito pendiente a la antigua, resultante del certificado que éste entregue a aquella. Finalmente se procede al otorgamiento de la escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Finalmente debe tener en cuenta los costes que pueden derivarse de las novaciones y subrogaciones:

- La comisión de cancelación, sólo será exigible cuando estuviera estipulada en la escritura del préstamo. En los créditos a interés variable se establece un máximo del 1%. En los préstamos a interés fijo los bancos y cajas se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión.

- En cuanto a la comisión de apertura es libre y suele venir determinada por la negociación con el cliente.

A los gastos notariales y registrales se les aplica una reducción del 50% en los aranceles notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación, es decir, por el capital pendiente en el momento de la formalización.

CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

La cancelación de la hipoteca implica dos actuaciones sucesivas, consistentes en la cancelación financiera de la hipoteca y la cancelación registral.

La cancelación financiera consiste en saldar la deuda frente al banco, bien agotando los plazos de amortización previamente pactados bien procediendo a la cancelación anticipada de la misma. Esta cancelación implica asumir los costes previamente pactados con la entidad (como podría ser la comisión por amortización anticipada). De los cuales le recomendamos que compruebe al tiempo de la firma de la escritura de constitución.

Una vez extinguida la deuda frente al banco es muy importante acudir al Registro de la Propiedad para reflejar esa extinción registralmente. Esto es así dado que frente a todos la hipoteca subsiste y grava ese inmueble mientras no sea cancelada su inscripción. En esta escritura de cancelación no interviene la parte prestataria (comprador de vivienda a quien se ha concedido el préstamo hipotecario) si bien serán de su cuenta los gastos de acuerdo a lo convenido en la escritura de constitución. En definitiva le recomendamos que inste de su entidad bancaria prestamista la cancelación registral.

Antes de ir al Registro de la Propiedad, deberá pasarse por la delegación correspondiente de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, para presentar allí la escritura pública, aunque esté exenta de pago.

Inscrita la cancelación en el Registro de la propiedad queda liberada la vivienda de dicha carga (hipoteca).

En los supuestos en que se procede a cancelar la hipoteca en el mismo acto de transmisión (venta) de la vivienda por parte del prestatario, al tiempo de la firma de la compraventa debe comparecer un representante de la entidad prestamista que recibirá la liquidación de la hipoteca pendiente (proveniente del pago del precio) y procederá al otorgamiento de la escritura de cancelación para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

ESCRITURA PUBLICA, INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y GESTIONES POSTERIORES:

ELECCIÓN DE NOTARIO

El comprador tiene derecho a elegir el Notario, bastando con que tenga vinculación (relación) con alguno de los elementos del negocio (compraventa).

Por ejemplo, si la vivienda está situada en Toledo y el comprador tiene su domicilio en Albacete y el vendedor en Ciudad Real, no tendría sentido pretender escriturar la vivienda ante un Notario de Guadalajara.

DERECHO Y CONVENIENCIA DE VER LA ESCRITURA QUE SE VA A FIRMAR CON AL MENOS TRES DÍAS DE ANTELACIÓN

El comprador tienen derecho a revisar las Escrituras que va a firmar con una antelación de, al menos, tres días.

Para hacer efectivo este derecho, es conveniente avisar a la Notaría que pretendemos ejercitarlo, para que nos den cita a los efectos de hacer la revisión.

Se trata de comprobar que no existan diferencias entre lo acordado y la Escritura que se va a firmar.

Si existiera alguna diferencia, debemos informar al Notario para que modifique la Escritura y puede ser conveniente comunicárselo al vendedor para evitar problemas el día de la firma.

COMPROBACIÓN DEL ESTADO DE CARGAS

Sin perjuicio de la conveniencia de haber solicitado antes nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar el estado de cargas del inmueble, es conveniente, tanto en el caso de compra de vivienda nueva, como en el de segunda mano, que el comprador solicite al Notario que compruebe la situación registral de la finca, pudiendo hacerlo verbalmente o por escrito. Es habitual y casi obligado que el Notario solicite al Registro de la Propiedad donde se haya inscrita la vivienda el mismo día que se va a firmar la escritura, una Nota Informativa para verificar el estado de la vivienda y si existe alguna carga sobre la misma.

CANCELACIÓN DE CARGAS


Si de la información del Registro de la Propiedad resultara que la vivienda está gravada o sujeta a alguna hipoteca, servidumbre, derecho de usufructo en virtud del cual una persona distinta del propietario podría usar y disfrutar de la vivienda o alguna otra carga o limitación, que no hubiera asumido el comprador, es posible que el vendedor intente probar su cancelación con una certificación bancaria o algún comprobante.

El comprador debe saber que estos documentos privados no son válidos para inscribir la cancelación y que desaparezca la carga en el Registro de la Propiedad ya que al Registro sólo tienen acceso los documentos públicos, por lo tanto, será necesario hacer una Escritura Pública de cancelación e inscribir ésta en el Registro de la Propiedad.

Esto conlleva unos gastos que, salvo que se haya pactado otra cosa, debe afrontar el vendedor, por ello si la cancelación no se ha llevado a cabo, el vendedor debería dejar en la Notaría una cantidad de dinero el día de la firma para hacerlo posteriormente, o bien cancelar la carga primero y, después, firmar la compraventa, aunque esto es poco recomendable porque puede suponer bastante tiempo.

Lo más conveniente es que con carácter previo a la Escritura, el vendedor haya asumido el compromiso escrito de cancelar las posibles cargas en un plazo, para que en el momento de la firma de la Escritura haya dado tiempo a que dicha cancelación haya quedado inscrita en el Registro de la Propiedad.

ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. CÓMO CONSEGUIRLOS


Los Estatutos desarrollan las normas para la convivencia, la gestión y administración del edificio, conteniendo las bases sobre el uso y destino del edificio, pisos, locales, instalaciones y servicios comunes, la distribución entre los propietarios de los gastos comunes, la administración y gobierno de la comunidad, así como las normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio. Dichas normas no pueden ir en contra de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

Los Estatutos pueden acordarse desde el principio de la vida de la Comunidad de Propietarios propiamente dicha, o pasado un tiempo. Si la vivienda es nueva es frecuente que la Promotora del edificio elabore los Estatutos antes de que comiencen las ventas de las distintas viviendas del edificio.

Los Estatutos son de obligado cumplimiento para todos los propietarios desde el momento en que entren a formar parte de la Comunidad. Si bien, sólo perjudican a terceros si se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Por ello, es aconsejable que el comprador de una vivienda consulte previamente los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ya que estos le obligarán y pueden contener normas que regulen aspectos determinantes en su decisión de comprar o no una vivienda, como pudiera ser por ejemplo, la prohibición de tenencia de animales en el edificio.

Para conseguir los Estatutos puede solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad. Si no estuvieren inscritos, deberá pedir una copia al vendedor que a su vez puede solicitarlos al Administrador de la Comunidad de Propietarios. En caso de que se tratara de una vivienda nueva, es obligación de la Promotora que los haya elaborado, entregar al comprador una copia de los mismos.

COMPROBACIÓN DE LAS DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Principalmente en el caso de compra de vivienda de segunda mano es importante manifestar al Notario que se desea hacer uso del derecho recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que el vendedor de la vivienda manifieste en la Escritura de compraventa declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

El vendedor deberá aportar en este momento certificación sobre las deudas con la Comunidad de Propietarios coincidente con su declaración, sin la cual el Notario no autorizará el otorgamiento de la Escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación.

Es conveniente que el comprador haya prevenido al vendedor, con al menos una semana de antelación, que no le va a liberar de esta obligación, para que éste solicite la certificación al Secretario de su comunidad que deberá expedirla con el Visto bueno del Presidente, en el plazo de 7 días desde su solicitud. (Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

RESPONSABILIDAD DE LA VIVIENDA POR DEUDAS DEL ANTERIOR PROPIETARIO CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador de una vivienda responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

El piso o local estará legalmente afecto o sujeto al cumplimiento de esta obligación, pudiendo llegar a ser embargado en caso de impago, por lo que, si se diera el caso, sería preferible abonar para evitar el embargo de la vivienda y reclamar luego al anterior propietario si el comprador no hubiera asumido dichas deudas.

ENTREGA DE LLAVES

Debe saber que la firma de la Escritura equivale a la entrega por lo que si no le hubieran entregado ya las llaves de su vivienda, el vendedor debe solicitarlas y tiene derecho a que le sean entregadas en ese momento. Es lo que se llama transmisión del dominio, al objeto de que el comprador y nuevo propietario tome posesión de la vivienda objeto de compraventa.

CONTENIDO DE LA ESCRITURA

Debe saber que la firma de la Escritura equivale a la entrega por lo que si no le hubieran entregado ya las llaves de su vivienda, el vendedor debe solicitarlas y tiene derecho a que le sean entregadas en ese momento. Es lo que se llama transmisión del dominio, al objeto de que el comprador y nuevo propietario tome posesión de la vivienda objeto de compraventa.

DERECHO A QUE EL NOTARIO LEA LA ESCRITURA ANTES DE LA FIRMA O A LEERLA EL COMPRADOR POR SÍ MISMO

No es necesario que el Notario lea textualmente las Escrituras, sino que basta con que se extienda solo en los puntos más importantes que son los indicados en el contenido.

ENTREGA DE LA ESCRITURA

Tras la firma, el Notario no entrega la Escritura auténtica ya que la original tiene que ser numerada y anotada en los libros de Protocolo o archivo del Notario. Pero si se desea una copia simple es conveniente que lo comunique al Notario con antelación.

Aunque lo normal suele ser ir a recogerla tras la inscripción en el Registro de la Propiedad, que puede hacer el comprador por sí mismo, aunque lo más frecuente es encomendarlo a una gestoría.

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero si muy conveniente por la seguridad que supone, ya que nos garantiza frente a terceros que nuestra vivienda no podrá ser vendida ni gravada (hipotecada, arrendada) por otros sin nuestro consentimiento.

Con carácter previo a la inscripción es necesario proceder al pago de los impuestos correspondientes.

Es frecuente que los Notarios y las Entidades Bancarias trabajen con gestorías que se ocupan del pago de los impuestos y la inscripción en el Registro de la propiedad, así como de la comunicación del cambio de titularidad en el Catastro, pudiendo los compradores contratar dicho servicio, o bien proceder a realizar las gestiones por sí mismo.

Si el comprador opta por realizar las gestiones él mismo, tras realizar el pago de los impuestos que procedan, tendrá que ir la Registro de la Propiedad que corresponda a la localidad donde esté situada la vivienda y presentar la Escritura. El propio Notario nos puede informar o bien podemos acudir al Ayuntamiento a obtener la información.

Documentos a aportar para la inscripción de la Escritura Pública de compraventa en el Registro de la Propiedad:

- El original de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda.

- Solicitud de inscripción

- Carta de pago de los Impuestos.

- Una copia simple de la Escritura de compraventa de la vivienda o fotocopia del original.

- Dinero (normalmente el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir los aranceles del Registrador e impuestos. Se trata de una provisión de fondos de la que nos darán recibo y que se liquidará posteriormente, devolviendo el sobrante, o bien reclamando lo que en su caso, faltare.)

Si el comprador lo desea, en el Registro de la propiedad le sellaran una copia simple de la Escritura Pública depositada, que valdrá como recibo del original.

En el caso de que la vivienda que se pretende comprar no esté inscrita a nombre del vendedor, por ejemplo porque él a su vez no hubiera inscrito su adquisición, para que el comprador logre la inscripción a su nombre tendrá que iniciar un procedimiento judicial denominado expediente de dominio.

GASTOS DE LA ESCRITURA, IMPUESTOS, INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y GESTORÍA

En general, habrá que estar al pacto de las partes ya que aunque el artículo 1445 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de Escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, añade, salvo pacto en contrario, siendo lo más frecuente precisamente que se pacte que sea el comprador quien asuma dicho coste.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, debe abonarlos el comprador.

Los honorarios de los Notarios y los Registradores están sujetos a Arancel por lo que será el vigente en el momento de la compra el que se aplique en función del precio de la vivienda. Suelen estar en torno al 1,5% del precio pagado por el comprador.

En general, se han ido publicando algunas modificaciones a los Aranceles del 89, tendentes a reducirlos con el fin de beneficiar la adquisición de vivienda que consistieron, en el año 99, en una rebaja del 25 % que se eleva al 50% en el caso de viviendas de protección oficial y más recientemente, en el año 2002, se ha otorgado a los Notarios la posibilidad de efectuar además con carácter opcional un descuento de hasta el 10%. En el caso de los Registradores, la reducción es del 5%.

Lo más frecuente es que la Notaría y el Registro soliciten una provisión de fondos, por la que el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir el importe total de gastos de escrituración e inscripción, así como los impuestos correspondientes a la venta, procediéndose posteriormente a la liquidación en virtud de la cual se devolverá al comprador el sobrante o bien se le reclamará lo que en su caso falte para completar el pago mencionado.

En cualquier caso, se pueden consultar los Aranceles en la Notaría y en el Registro de la Propiedad y si no se está de acuerdo con los mismos impugnarlos (recurrirlos). Para ello hay un plazo de 15 días hábiles desde su entrega o notificación.

Otro gasto sería el pago de la gestoría, que suele oscilar entre 30.000 y 50.000 pesetas, si el comprador opta por contratar sus servicios para evitarse tener que hacer las gestiones necesarias para proceder al cambio de titularidad de la vivienda en los Registros Públicos.

CAMBIO DE TITULARIDAD EN EL CATASTRO

En general, habrá que estar al pacto de las partes ya que aunque el artículo 1445 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de Escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, añade, salvo pacto en contrario, siendo lo más frecuente precisamente que se pacte que sea el comprador quien asuma dicho coste.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, debe abonarlos el comprador.

Los honorarios de los Notarios y los Registradores están sujetos a Arancel por lo que será el vigente en el momento de la compra el que se aplique en función del precio de la vivienda. Suelen estar en torno al 1,5% del precio pagado por el comprador.

En general, se han ido publicando algunas modificaciones a los Aranceles del 89, tendentes a reducirlos con el fin de beneficiar la adquisición de vivienda que consistieron, en el año 99, en una rebaja del 25 % que se eleva al 50% en el caso de viviendas de protección oficial y más recientemente, en el año 2002, se ha otorgado a los Notarios la posibilidad de efectuar además con carácter opcional un descuento de hasta el 10%. En el caso de los Registradores, la reducción es del 5%.

Lo más frecuente es que la Notaría y el Registro soliciten una provisión de fondos, por la que el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir el importe total de gastos de escrituración e inscripción, así como los impuestos correspondientes a la venta, procediéndose posteriormente a la liquidación en virtud de la cual se devolverá al comprador el sobrante o bien se le reclamará lo que en su caso falte para completar el pago mencionado.

En cualquier caso, se pueden consultar los Aranceles en la Notaría y en el Registro de la Propiedad y si no se está de acuerdo con los mismos impugnarlos (recurrirlos). Para ello hay un plazo de 15 días hábiles desde su entrega o notificación.

Otro gasto sería el pago de la gestoría, que suele oscilar entre 30.000 y 50.000 pesetas, si el comprador opta por contratar sus servicios para evitarse tener que hacer las gestiones necesarias para proceder al cambio de titularidad de la vivienda en los Registros Públicos.

ALTA O CAMBIO DE NOMBRE EN LOS SUMINISTROS: AGUA, LUZ, GAS, TELÉFONO

Para proceder al alta o cambio de nombre en los suministros es necesario al menos, aportar los siguientes documentos, si la vivienda es nueva:

- El D.N.I, nombre y apellidos.

- Una copia de la Escritura de Propiedad.

- La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

- Boletín de instalaciones

- Facilitar un nº de cuenta bancaria donde hacer los cargos.

Si la vivienda es de segunda mano y el vendedor en el momento de la compra tiene los suministros en funcionamiento y al corriente de pago bastará con cursar un cambio de nombre y aportar los datos de domiciliación bancaria. Hay compañías que no cobran nada por este trámite.

En ocasiones bastará con comunicar simplemente los nuevos datos bancarios donde cargar las facturas, permitiéndose conservar la póliza a nombre del anterior propietario y ahorrándose los costes que conlleva una nueva alta.

En cualquier caso, es necesario que el anterior titular no tenga deudas de consumos con compañías suministradoras. Si las tuviera, el comprador tiene 2 opciones:

- Hacerse cargo de los importes adeudados y cambiar solo los datos bancarios.

- O dar de alta un nuevo contrato a su nombre.

Se trata de comparar la cantidad adeudada por el vendedor con el coste de una nueva alta o el cambio de nombre y decidir.

Así mismo, tanto para poder hacer un cambio de nombre como una nueva alta, será preciso que las instalaciones hayan pasado las revisiones periódicas obligatorias, si no fuera así antes de contratar el suministro habrá que hacer la revisión correspondiente por personal autorizado, que emitirá boletín de conformidad una vez hechas las adaptaciones que en su caso fueren precisas para cumplir con la normativa vigente.

Para darse de baja en los suministros, basta avisarlo telefónicamente llamando al número de teléfono de atención al cliente, de 24 horas, avisándolo con una antelación de 24 a 48 horas. No obstante, tanto el alta como la baja en los suministros, pueden hacerse telefónicamente llamando al número de teléfono de atención al cliente, de 24 horas, que cada empresa suministradora de energía tiene al efecto. También puede realizarse, acudiendo personalmente a las oficinas que tales compañías tienen en las distintas provincias.